去售楼处看房，被问及最多的问题之一，就是学区。

新房由于尚未交付，并不能对此作出承诺。但你还是会继续追问，“附近有哪些学校？离的最近的是哪个？”

一旦听到重小的名字，心中“买与不买”的天平会顷刻失衡。

可能有人会提出质疑，学区房真有那么大魅力吗？答案自然是肯定的。

除了可以改变孩子人生轨迹外，与学区沾边的房子还是抗跌的“硬通货”、 溢价的“高息股”。

普通房屋的价值，等于居住价值和流通价值之和。而学区房价值=居住价值+流通价值+学位价值，溢价更高，更为抗跌。

那么，一个学位到底值多少钱？它对房价的影响到底有多大？

01

市内六区90%的房子都是学区房。但普小与重小的学区溢价率差距很大。

简单对比一下：

天津实验小学，天津市教育局直属小学，且是唯一直属。

这一点优势在房价中体现的很明显。天津实验小学的学区房，八九万的大有“房”在，动辄10万+也不在话下。

2018年11月份成交的一套忠厚里，38平米，卖了450万，折算下来，一平米近12万！

更值得一提的是，虽然这两年市场行情不佳，但这个小区好似“置身之外”，完全不受调控影响，成交价一套更比一套高。

2015年卖5万，2016年卖6万、8万，2018年卖到了近12万！

对比西康路小学、新星小学，天津实验小学的价格优势也相当突出。

天津实验小学学区房均价80290元/平米，而西康路小学、新星小学的学区房均价只4万出头。

一对比，一个溢价91%，一个溢价73%，这高出来的部分就是重小学区的价值。

再看一下和平中心小学的学区房溢价。

和平中心小学学区房12月份均价为66324元/平米，普小四平东道小学、劝业场小学的学区房均价分别为47344元/平米、41457元/平米，溢价率分别为40%、60%。

而岳阳道小学学区房与二十中附小学区房，一个均价75288元/平米，一个均价42197元/平米，也有78%的价差。

当然，天津实验小学、和平中心小学、岳阳道小学，算得上是学区房的“顶级极品”了，房价自然非比寻常。

还有鞍山道小学、万全道小学、昆明路小学、新华南路小学的学区房，都是天津房价中的“佼佼者”。

此外，区重点小学比如河西区的上海道小学、师大二附小、闽侯路小学，南开的五马路小学、中营小学等等，也具有较高的学区溢价。

02

活在这个拼娃的时代，“择校而居”已经成为大势所趋。

为此，不少项目不惜砸重金引进名校，以求在激烈市场竞争中脱颖而出。

比如，天津全运村对应的上海道小学全运村校区，旺海公府对应的河北实验小学旺海学校，中海复兴九里、中海寰宇天下对应的台湾路小学复兴学校，中冶德贤公馆对应的师大二附小德贤学校……

对于买房人来说，这样的房子又会带来多大的收益呢？

拿天津全运村举个例子：

天津全运村确定建上海道小学分校是在2016年，开发商和校方于当年6月3日签署了合作协议书，将这事儿正式“盖”在了纸上。

2018年学校正式招生开学。招生范围为：雀榕园、麦李园、锦葵园、流苏园、云实园、月橘园、木樨园。

从2016年到现在，两年多的时间，价格涨了多少呢？

天津全运村，2016年6月时，高层卖2万8、小高3万4、洋房4万，晋升上海道小学学区房之后，房价也跟着窜了一窜。

现在洋房报价4万5左右，比当时的洋房售价上涨了13%；二手房高层卖到了3万9、4万，比当时新房高层售价上涨了43%。

相比之下，非学区房的涨幅比较“稳健”。

2016年9月，兰江新苑高层卖19821元/平米，最近的一套高层成交价22772元/平米，涨幅为15%。

贵山里2016年6月成交价18327元/平米，2018年最新成交的一套卖到了22131元/平米，上涨幅度21%。

这两个小区比全运村位置还靠里，但就是因为对口学校欠缺点，房价涨幅并没有那么高。

03

若整个板块都被学区光环笼罩的话，产生的利好作用更大。

海教园，最大的王牌就是学区。只要购买区域内任意房源，都可以上南开学校。

该学校为九年一贯制，已从2017年开始招生，目前已有小学一、二、三、四、五和初中七、八年级。

最值得一提的是，中考时还能不受区域名额限制，与和平、南开、河西等“平起平坐”，享有同等高中报考资格。

这是海教园与咸水沽位置上相差无几，甚至很多配套资源还需要共享咸水沽的，但价格却高出一大截的原因所在。

海教园新房价格一般在2万左右，咸水沽一般在1万4、5上下。

二手房也相差了三四千每平米。2018年12月，咸水沽板块二手房成交均价为14821元/平米，海教园板块为18090元/平米。

纵向来看，房价也有不小涨幅。2016年融创中央学府高层卖1万4，现在二手房卖到了2万1、2；

仁恒滨河湾2016年卖1万5，1月2日刚成交的一套成交价22251元/平米，一平米涨了七千左右。

另外，对比两者在买房人心中的认可度，海教园明显更胜一筹。不仅牢牢抓住了买房人的目光，还吸引了越来越多的大牌房企进驻。

从最开始只有融创和仁恒两家，到现在的十来家房企，海教园的“阵容”越来越庞大，而且龙湖、雅居乐还将进津的首个项目落址于此。

这些都是“教育特区”、“ 天津第七区”带来的马太效应。

04

生态城和团泊西板块也贴着“教育”的标签，但两者又有很大差别。

生态城板块是从2008年开始起步建设的，目前已经发展很成熟，成了人尽皆知的宜居新城。且版图大扩张，滨海旅游区、中心渔港经济区、北塘等都被纳入了其管辖范围内。

可以说，它最初走红凭借的是绿色生态的“底色”，后来随着入住的人越来越多，才开始向教育发力。

一方面，想靠优质的教育资源吸引外来人口入住；另一方面，也认识到这是改善板块的“标配”。

何为改善？无外乎面积改善，抑或是学区改善。没有优质的教育资源，怎么能升级为改善板块？！

所以生态城下大力度补齐教育这一板块，且增量又保质，其学校无论是硬件还是软件都是高标配。

需要注意的是，这里说的生态城专指核心区，因为学校主要集中在核心区，滨海旅游区不能一概而论。

目前生态城已经成为滨海新区教育资源最为集中的区域。

这里不仅有外国语大学附属滨海外国语学校小学一部、二部、三部，还有南开中学滨海生态城学校、北师大天津生态城附属学校、华夏未来中新生态城小学。

这些学校都是完全面向生态城招生。招生原则是免试就近入学。

目前生态城新房众多，高层、小高、洋房、别墅等都有，产品丰富，可选择范围大。核心区高层一般1万5左右，旅游区便宜些，高层1万2左右。

生态城二手房成交均价18298元/平米，与新房有三四千的价差。所以生态城的二手房市场不及新房活跃。

05

团泊西板块，是在2016年那波土地热潮刺激下被点燃的，是一个24k刚需板块，吸引的是价格敏感人群。但它也不乏名校。

团泊西坐落着一所体制创新型非营利性十二年一贯学校，即北师大静海附属学校。

该学校是北京师范大学与天津市静海区人民政府合办的，采用“政府主导，体制创新，自主办学”办学模式，设计规模包括小学、初中、高中共120个教学班，其中高中30个教学班、初中30个教学班、小学60个教学班。

学校设定一定比例的义务教育及高中阶段公办学位，用于招收学校周边片区符合招生条件的学生，不收取择校费。

2018年9月，学校已经招生开学。公办学位，只面向团泊新城健康产业园北部生活区已经建成或正在建设的17个小区内（不包括还迁房）双证（户籍、房产）齐全的适龄儿童；

民办学位采取按优先级逐级招生的办法，优先保证静海行政区内学生入学。

俗话说，一白遮百丑。团泊西也正因为有了这一杀手锏，板块人气和信心大幅提升。原来提起静海买房，只认城区，现在静海城区的人们都来团泊西买房了。

价格上也“增进”不少。招商依云郡2016年毛坯高层7400，现在二手房卖12232元/平米；

梧桐公社2016年高层7000、小高8000，现在二手房均价13899元/平米；

禹洲御湖郡2016年小高6800、洋房8800，现在二手房均价12910元/平米……

目前区域内已经集聚了13个项目，产品以洋房为主，高层11000左右，洋房13000-16000不等。

06

总而言之，学区房热，自然有热的道理。

它所产生的作用，不单单是抗跌、增值，对提振新兴板块人气、推动成熟板块进阶也大有益处。

新兴板块，从土地整理、规划时就要考虑这一因素，因为只有注入了名校资源，新来人口还能真正留下来。

成熟板块，更不用说，没有优质教育资源，谈何改善？！不把这一需求配齐，最初涌入的人群必然会选择“出走”。

中北镇就是一个很典型的例子。现在中北镇挂牌房源高企，就是因为无法满足第一批入住人群的学区改善需求。他们开始“甩卖”之前的房子，往市区“回流”。

更何况，教育，对一个人的影响太重要了。而名校的资源是稀缺的，只要有需求在，“保底”就不成问题。

另外，当人们追逐同一所名校时，也客观聚集了优秀生源，更有利于学区房的马太效应！